Tout savoir sur la SASU immobilière

Si voulez investir dans l’immobilier, la SASU immobilière est une forme juridique qui se prête à cette activité.

Tout savoir sur la SASU immobilière

Vous voulez investir dans l’immobilier, mais vous ne souhaitez pas créer une SCI? La SASU est une forme juridique qui se prête à une activité immobilière ! La SASU immobilière est plus adaptée pour des projets professionnels et présente de nombreux avantages.
Découvrez les nombreux avantages de la SASU immobilière, comment créer une SASU immobilière et quelles sont les obligations de gestion liées à cette société.

MINI-SOMMAIRE:

  1. Quels sont les avantages de la SASU immobilière?
  2. Comment créer une SASU immobilière?
  3. Comment gérer une SASU immobilière?

Quels sont les avantages de la SASU immobilière?

Contrairement à la SCI qui est une société civile, constituée pour optimiser la gestion d’un patrimoine immobilier, la SASU immobilière est une société commerciale qui offre la possibilité d’exercer une activité immobilière commerciale. Il est, par exemple, plus adapté de créer une SASU pour de la location immobilière ou faire de l’achat immobilier en SASU pour un investissement immobilier dans un but professionnel.

De plus la SASU immobilière présente de nombreux avantages lorsque l’on veut investir dans l'immobilier:

  • La SASU vous permet d’investir seul dans l’immobilier. En effet, la création d’une SCI est conditionnée à un minimum de deux salariés alors que la SASU immobilière peut être créée seul. Si vous hésitez entre une SAS ou SASU, sachez que la transformation d’une SASU en SAS représente peu de démarches et peu de frais.
  • La SASU bénéficie d’une souplesse de fonctionnement. Son régime suit un principe de libre-détermination des règles de gestion de l’entreprise. La seule obligation que vous devrez respecter est la nomination d’un Président, qui peut être l’associé unique de la SASU.
  • La SASU bénéficie d’un régime social protecteur car son Président est affilié au régime général de la Sécurité sociale et bénéficie d’une couverture sociale semblable à celle des salariés.
  • La SASU immobilière peut être créée avec un euro de capital social car il n’y a pas de capital social minimum imposé. Attention, pour que celle-ci soit considérée comme une SASU immobilière, vous devez apporter minimum un bien immobilier au moment de la création de votre SASU, par le biais d’un apport en nature.
Bon à voir: vous pouvez également créer une SASU immobilière à capital variable. Vous pourrez ainsi augmenter et réduire le capital social de votre SASU sans avoir à faire de modification statutaire. Attention, une modification statutaire reste nécessaire lors de l’ajout ou du retrait d’un bien immobilier.
  • La responsabilité est limitée à l’apport de l’associé. Votre patrimoine personnel ne pourra pas être saisi en cas de conflits avec des tiers.
Attention: un bien immobilier est un apport en nature et doit être évalué par un commissaire aux apports lorsqu’il a une valeur qui excède 30.000 euros ou que l'ensemble des biens apportés excède la moitié du capital social. Si vous ne respectez pas cette estimation et surévaluez votre bien, vous serez responsable, à hauteur de cette valeur, pendant une durée de 5 ans envers les tiers.

La SASU présente néanmoins un inconvénient: celui de sa double imposition. La SASU est imposée à l’impôt sur les sociétés mais ne peut pas exercer l’option pour l'impôt sur le revenu comme toutes les autres sociétés commerciales, en raison de son caractère immobilier. La SASU immobilière est donc imposée une première fois à l’IS et les dividendes de l’associé sont imposés, une seconde fois, au titre de l’IR.

Bon à savoir: pour que la double imposition ne soit pas un inconvénient, il est recommandé d’investir les revenus de l’exploitation d’un bien immobilier dans l’achat d’autres biens immobiliers et ainsi de développer son activité plutôt que de se verser des dividendes qui seront imposés.

L’EURL peut également être une alternative en raison de son régime d’imposition. SASU ou EURL? Le choix de la forme juridique de votre entreprise est très important pour mener à bien votre projet.    

Comment créer une SASU immobilière?

Au moment de lancer votre projet, vous devez donc choisir le statut juridique adapté à votre activité: créer une société ou développer votre activité sous le statut de l’auto-entreprise.

SASU ou auto-entrepreneur? Si vous décidez de créer une SASU immobilière, vous devez suivre 5 étapes:

  • La rédaction des statuts: les statuts de la SASU immobilière sont très libres mais doivent comporter un certain nombre d’éléments: le nom de votre société, le montant du capital social, l’adresse du siège social, le nom de l'associé unique et la date de clôture des exercices fiscaux et du premier exercice. Vous pouvez utiliser un modèle de statut de SASU.
  • La publication d’une annonce légale: vous devez choisir le Journal d’Annonce Légal qui publiera votre avis de création de votre SASU immobilière.
  • Le dépôt du capital social: vous devez déposer des fonds sur un compte bancaire. Les fonds constituent le capital social de votre SAS immobilière.
  • La signature des statuts: lorsque vous allez signer vos statuts, vous devrez régulariser les engagements pris préalablement “au nom de votre société en formation”;
  • L’envoi de votre dossier au greffe du tribunal de commerce: votre dossier doit être composé d’un formulaire cerfa M0 SASU, une déclaration de non-condamnation et de filiation, une copie de la carte d’identité du Président, les statuts signés, l’attestation de dépôt des fonds, l’attestation de publication de l’annonce dans le Journal d’Annonce Légal, un justificatif du siège social et la liste du souscripteur et du bénéficiaire effectif de la SASU immobilière.

Après l’envoi de votre dossier, vous recevrez le Kbis de votre SASU et pourrez commencer votre activité.

Comment gérer une SASU immobilière?

La création d’une SASU immobilière est soumise à certaines obligations de gestions dont:

  • Les obligations comptables: la gestion d’une SASU immobilière implique l’obligation de tenir une comptabilité, de procéder une fois par an à l’approbation des comptes de la SASU et de les déposer au greffe du tribunal de commerce compétent. De plus, la tenue de livres comptables est obligatoire (Grand livre comptable et Journal comptable).
  • Les obligations fiscales: vous devez faire votre déclaration de TVA (sauf en cas de franchise de TVA) et la déclaration de vos bénéfices.
  • Le rapport de gestion: rapport rédigé par le Président de la SASU qui a pour but de rendre compte de l’état économique et des projets passés et à venir à l’associé unique.
Bon à savoir: le rapport de gestion est obligatoire si deux des trois seuils suivant sont dépassés: CA supérieur à 8 millions d’euros, bilan supérieur à 4 millions d’euros et plus de 50 salariés
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